El Real Decreto-ley 29/2026 grava las estancias cortas desde el 1 de diciembre, siempre que el Congreso lo convalide a tiempo.
Si alquilas tu villa a turistas, este otoño te toca estar atento.
El 7 de octubre de 2026, el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026, un paquete amplio de vivienda. Dos de sus medidas te afectan directamente como propietario de un alquiler vacacional: el IVA de los alquileres amueblados de corta duración y un recargo opcional del IBI para viviendas turísticas en zonas tensionadas.
Pero hay un matiz importante: el decreto todavía tiene que pasar por el Congreso.
Aquí te contamos qué dice el texto publicado. No es asesoramiento fiscal ni jurídico: cada caso es distinto, y lo que te recomendamos es revisarlo con tu asesor.
Qué es el Real Decreto-ley 29/2026
Un real decreto-ley es una norma urgente del Gobierno. Se aplica desde el primer momento, pero el Congreso tiene 30 días hábiles para convalidarla.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, salió en el BOE el día 7 y entró en vigor el 8. La mayor parte trata de vivienda habitual: contratos, actualización de rentas, desahucios y oferta de vivienda. Algunas medidas, como la del IVA, se aplican más tarde.
El cambio de IVA: 10% en estancias de 30 noches o menos
Hasta ahora, alquilar una vivienda amueblada estaba en general exento de IVA, salvo que se prestaran servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, lavandería, restauración…).
El artículo 7 del decreto lo cambia con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:
- El alquiler de apartamentos o viviendas amueblados deja de estar exento cuando la estancia de un mismo arrendatario no supera las 30 noches
- Excepción: si la vivienda es la residencia habitual del propietario, sigue exenta
- Estos alquileres pasan a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que ya se aplicaba cuando había servicios hoteleros
La Agencia Tributaria lo resume igual en su nota sobre el decreto.
Qué puede significar para ti
Si el decreto se convalida, muchas estancias cortas en tu villa llevarían, en principio, un 10% de IVA desde el 1 de diciembre. Cómo te afecta en la práctica depende de tu situación:
- Si alquilas como particular o a través de una sociedad, y si eres residente fiscal en España o no
- Cómo se facturan tus reservas y por qué canales entran
- Qué pasa con las reservas ya confirmadas para estancias a partir del 1 de diciembre
- Cómo encaja el IVA con el resto de impuestos sobre tus rentas del alquiler
El decreto no resuelve estas dudas para tu caso concreto. [PENDIENTE DE VERIFICAR: si la AEAT publica criterios sobre reservas confirmadas antes del 1-12 y sobre propietarios no residentes]. Es justo lo que tienes que revisar con tu asesor.
El recargo del IBI: opcional y solo en zonas tensionadas
El artículo 8 permite a los ayuntamientos poner un recargo en el IBI de las viviendas destinadas a alojamiento turístico:
- Solo en municipios situados en una zona de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda)
- Hasta el 50% de la cuota del IBI
- Hasta el 100% si el propietario tiene dos o más viviendas turísticas
- Hasta el 150% si tiene cuatro o más
- Es voluntario: cada ayuntamiento tiene que aprobarlo en su ordenanza fiscal
¿Marbella es zona tensionada?
Por lo que hemos podido comprobar, no. En agosto de 2026, Diario Sur publicó que el alcalde descartaba pedir la declaración porque «Marbella no presenta ninguno de los parámetros» para hacerlo, y la consejera de Vivienda afirmó que ningún municipio andaluz la había solicitado. Esto puede cambiar: si tienes propiedades en otros municipios, consulta la lista oficial del Ministerio de Vivienda y las ordenanzas de tu ayuntamiento.
Lo que falta: la votación en el Congreso
El decreto está en vigor, pero no es definitivo.
- Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, lo vota la Diputación Permanente
- Según EFE, fuentes de la Mesa del Congreso sitúan el límite en el 13 de noviembre. La prensa apunta al 12 de noviembre, pero al cerrar este artículo no había fecha oficial. [PENDIENTE DE VERIFICAR: fecha oficial de la votación]
- Si no se convalida, el decreto decae y el cambio de IVA del 1 de diciembre no llegaría a aplicarse
Resumiendo: prepárate, pero no tomes decisiones irreversibles hasta la votación.
Qué puedes hacer ya
- Habla con tu asesor antes de mediados de noviembre sobre cómo te afectaría un IVA del 10%
- Haz una lista de tus estancias confirmadas desde el 1 de diciembre (fechas, noches y canal) para que tu asesor tenga la foto completa
- Revisa cómo se muestran tus precios en cada canal y en tu web
- Sigue la votación y las indicaciones de la Agencia Tributaria
- No cambies precios a la carrera antes de saber el resultado
Errores que conviene evitar
- Darlo por hecho. Depende de la convalidación.
- Pensar que afecta a todas las estancias. El texto habla de alquileres amueblados de 30 noches o menos a un mismo arrendatario, con la excepción de la residencia habitual del propietario.
- Mezclar el IVA con el recargo del IBI. El recargo es voluntario y solo para municipios en zona tensionada.
- Tocar precios, facturas o contratos sin asesoramiento.
Cómo te ayuda una gestión profesional
En momentos de cambio normativo es cuando más se nota tener un equipo detrás. En Marbella in Style no sustituimos a tu asesor fiscal, pero os facilitamos mucho el trabajo a los dos:
- Datos claros: extractos mensuales y un panel digital de ingresos con cada reserva, para que tu asesor tenga todo lo que necesita
- Precios que se adaptan: con nuestra tecnología de precios dinámicos y estrategias de revenue management ajustamos tarifas rápido, en cuanto tú y tu asesor decidáis cómo aplicar el cambio
- Registro y cumplimiento: nos ocupamos del registro de tu vivienda como alquiler vacacional y del registro policial de huéspedes desde el alta
- Equipo local desde 2008: seguimos la actualidad normativa de Marbella y te mantenemos informado
Los propietarios que se pasan a Marbella in Style desde otro gestor ganan de media un 20% más al año.
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Preguntas frecuentes
Según el BOE, el alquiler amueblado de 30 noches o menos a un mismo arrendatario deja de estar exento de IVA y tributa al 10%, salvo que sea la residencia habitual del propietario. Siempre que el decreto se convalide.
Sí, desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que convalidarlo el Congreso. El cambio de IVA se aplica desde el 1 de diciembre.
El decreto decae y el cambio de IVA no se aplicaría.
Solo puede aplicarse en municipios en zona tensionada declarada y si el ayuntamiento lo aprueba. No hemos encontrado ninguna declaración para Marbella; consulta la lista oficial.
La nueva regla de IVA se refiere a estancias de 30 noches o menos. El decreto incluye otras medidas sobre alquiler de temporada y de larga duración: consulta a tu asesor sobre tus contratos.
Habla primero con tu asesor. Después, un gestor profesional puede ajustarlos rápido.
Julio Fraile
Co-Founder & CEO
Marbella in Style
Julio Fraile brings over a decade of expertise in vacation rental management, luxury hospitality, and operations. With a deep understanding of the Marbella market, Julio has positioned himself as a trusted authority in managing high-end rental properties, consistently delivering exceptional service and seamless experiences to guests. His strategic approach to operations and online marketing has helped Marbella in Style become a leader in luxury villa rentals, catering to the unique needs of a global clientele.